DPH u nemovitostí patří mezi nejsložitější oblasti daní. Pravidla se liší podle typu nemovitosti, stáří, účelu využití i toho, kdo nemovitost prodává. Tento přehled shrnuje klíčové situace z praxe bez zjednodušení, která by vedla k chybám.
Důležité upozornění: Od 1. července 2025 vstoupila v účinnost rozsáhlá novela zákona o DPH, která zásadně změnila pravidla pro nemovitosti. Rok 2026 je prvním rokem, kdy se tyto změny plně projevují v praxi realitního trhu. Pokud vycházíte ze starších zdrojů, ověřte si, zda jsou stále aktuální.
Kdy se u nemovitostí uplatňuje DPH
Většina převodů nemovitostí je od DPH osvobozena. DPH se uplatňuje hlavně u nových nemovitostí a podnikatelských aktivit.
Rozhodující jsou zejména:
stáří nemovitosti (nová lhůta: 23 měsíců od kolaudace)
účel využití (bydlení vs. komerční provoz)
zda je prodávající plátce DPH
Prodej nemovitosti a DPH
Novostavby a rekonstruované nemovitosti
Prodej podléhá DPH, pokud jde o nemovitost do 23 měsíců od první kolaudace, případně 23 měsíců od kolaudace po od podstatné změně/rekonstrukci.
⚠️ Pozor na změnu: Před novelou platila lhůta 5 let. Od července 2025 je to pouze 23 měsíců. Pro developery a investory to znamená kratší okno, ve kterém musí prodej zdanit.
V praxi běžně prodává developer a cena je uváděna včetně DPH. Standardní sazba je 21 %. U vybraných staveb pro bydlení je sazba 12 % (byt do 120 m², rodinný dům do 350 m²).
Starší nemovitosti (po uplynutí 23 měsíců)
Po uplynutí 23měsíční lhůty od první kolaudace nebo od podstatné změny nemovitosti je prodej osvobozen od DPH (bez nároku na odpočet)
Výjimka je dobrovolné zdanění, kdy se prodávající plátce DPH může rozhodnout DPH přesto uplatnit. To se využívá hlavně u komerčních transakcí mezi plátci DPH (typicky prodej kancelářských nebo průmyslových objektů).
Co se považuje za „podstatnou změnu" nemovitosti?
Novela přesněji vymezuje, kdy se 23měsíční lhůta spouští znovu:
zásadní rekonstrukce nebo přestavba → lhůta běží od nové kolaudace
běžná údržba (malování, výměna podlahy apod.) → lhůtu neovlivňuje
V praxi je klíčové správně posoudit rozsah stavebních prací před zahájením, ne až zpětně.
Pronájem nemovitostí a DPH
Pronájem pro bydlení
osvobozen od DPH
bez nároku na odpočet DPH na vstupu
👉 To je zásadní bod pro investory: kdo kupuje byt a plánuje ho pronajímat na bydlení, nemůže si DPH z nákupu odečíst, ani kdyby nemovitost koupil s DPH.
Komerční pronájem
lze zdanit DPH (typicky 21 %)
výhodou je možnost odpočtu DPH na vstupu (z nákupu, rekonstrukcí apod.)
Podmínka: nájemce musí být plátce DPH. Bez toho zdanění nájmu zpravidla nedává smysl.
Rozšířené možnosti dobrovolného zdanění nájmu
Novela z července 2025 rozšířila okruh situací, kdy může pronajímatel dobrovolně zvolit zdanitelný nájem. Tato možnost se týká komerčních nemovitostí. U bytů určených k bydlení zůstává osvobození povinné.
DPH při nákupu nemovitosti do s.r.o.
Tady vzniká nejvíce chyb.
Nákup bez DPH (starší nemovitost)
žádná DPH na vstupu
není co odečítat
Nákup s DPH (novostavba nebo nemovitost do 23 měsíců od kolaudace)
S.r.o. si může uplatnit odpočet DPH pouze pokud bude nemovitost využívat pro činnost podléhající DPH.
Rozhodující je způsob využití
Využití nemovitosti a DPH
Pronájem na bydlení – osvobozeno od DPH, bez nároku na odpočet
Krátkodobé ubytování (Airbnb) – zdanitelné plnění, nárok na odpočet ano
Kanceláře / komerční provoz – zdanitelné plnění, nárok na odpočet ano
Smíšené využití – poměrný režim, nárok na odpočet pouze částečný
Rekonstrukce a stavební práce
DPH u rekonstrukcí se řídí stejným principem jako nákup:
výstup podléhá DPH → lze uplatnit odpočet
výstup je osvobozený → bez nároku
Sazby stavebních prací:
12 % u staveb pro bydlení (byt do 120 m², rodinný dům do 350 m²)
21 % u komerčních objektů
21 % u přestavby, po které stavba přestane splňovat podmínky pro bydlení (novinka od července 2025)
Změna využití a úprava odpočtu DPH
Velmi důležité pravidlo, které platí i po novele beze změny:
Pokud uplatníš odpočet DPH a následně změníš využití nemovitosti, musíš provést úpravu odpočtu.
Typický příklad:
s.r.o. koupí byt s DPH → uplatní odpočet (plánuje Airbnb)
nakonec ho pronajímá na bydlení
👉 vzniká povinnost část DPH vrátit
Časový test
sleduje se období až 10 let
úprava se provádí poměrně podle zbývajících let v daném období
při prodeji nemovitosti se provede jednorázová úprava za zbývající roky
Prodej nemovitosti z s.r.o.
Do 23 měsíců od kolaudace:
prodej podléhá DPH
Po 23 měsících:
osvobozeno od DPH
ALE pokud byl uplatněn odpočet DPH:
může vzniknout povinnost část DPH vrátit (úprava odpočtu za zbývající roky z 10letého období)
Stavby pro bydlení — nová definice od července 2025
Novela přesněji vymezuje pojmy, které rozhodují o sazbě DPH:
Bytový dům je nově definován výhradně jako stavba evidovaná v registru RÚIAN se způsobem využití „bytový dům". Rozhodující je zápis v RÚIAN, nikoli zápis v katastru nemovitostí. Tato změna rozšiřuje kategorii staveb kvalifikovaných jako sociální bydlení.
Praktický dopad: pro správné určení sazby DPH je třeba ověřit způsob zápisu v RÚIAN, ne jen v katastru.
Nejčastější chyby v praxi
uplatnění odpočtu u bytu určeného k bydlení
používání starého pravidla 5 let místo aktuálních 23 měsíců
špatné posouzení, zda rekonstrukce zakládá nový běh 23měsíční lhůty
ignorování úpravy odpočtu při změně využití
kombinace soukromého a podnikatelského využití bez řešení DPH
záměna zápisu v RÚIAN vs. katastr při určování sazby
Shrnutí
nemovitosti po 23 měsících od kolaudace se prodávají bez DPH (dříve 5 let)
novostavby a nemovitosti do 23 měsíců DPH obsahují
pronájem bydlení je bez DPH a bez nároku na odpočet
s.r.o. si může odečíst DPH jen při zdanitelném využití
změna využití znamená úpravu DPH až po dobu 10 let
pro určení sazby u bytových domů je rozhodující zápis v RÚIAN
Praktické doporučení
Pro DPH u nemovitostí platí, že klíčové je vše správně nastavit již na začátku.
Jedno špatné rozhodnutí (špatně uplatněný odpočet, přehlédnutá změna využití, nebo chybné posouzení lhůty) může znamenat:
vrácení DPH + úrok z prodlení
penále za chybné přiznání
komplikace při prodeji nebo refinancování
Proto dává smysl řešit DPH ještě před nákupem nebo rekonstrukcí, ne až zpětně. A vzhledem k novelám z roku 2025 platí to dvojnásob. Kdo vychází ze starých pravidel, dělá chybu.
Článek vychází z legislativy platné k datu publikace. Daňové zákony se mění a pro konkrétní rozhodnutí doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.