DPH u nemovitostí patří mezi nejsložitější oblasti daní. Pravidla se liší podle typu nemovitosti, stáří, účelu využití i toho, kdo nemovitost prodává. Tento přehled shrnuje klíčové situace z praxe — bez zjednodušení, která by vedla k chybám.
Důležité upozornění: Od 1. července 2025 vstoupila v účinnost rozsáhlá novela zákona o DPH, která zásadně změnila pravidla pro nemovitosti. Rok 2026 je prvním rokem, kdy se tyto změny plně projevují v praxi realitního trhu. Pokud vycházíte ze starších zdrojů, ověřte si, zda jsou stále aktuální.
Kdy se u nemovitostí uplatňuje DPH
Základní princip:
většina převodů nemovitostí je od DPH osvobozena
DPH se uplatňuje hlavně u nových nemovitostí a podnikatelských aktivit
Rozhodující jsou zejména:
stáří nemovitosti (nová lhůta: 23 měsíců od kolaudace)
účel využití (bydlení vs. komerční provoz)
zda je prodávající plátce DPH
Prodej nemovitosti a DPH
Novostavby a „nové" nemovitosti
Prodej podléhá DPH, pokud jde o:
novostavbu
nebo nemovitost do 23 měsíců od první kolaudace (případně od podstatné změny/rekonstrukce)
⚠️ Pozor na změnu: Před novelou platila lhůta 5 let. Od července 2025 je to pouze 23 měsíců. Pro developery a investory to znamená kratší okno, ve kterém musí prodej zdanit.
V praxi:
běžně prodává developer
cena je uváděna včetně DPH
sazba:
21 % standardně
12 % u vybraného bydlení (stavby pro bydlení splňující zákonné parametry — byt do 120 m², rodinný dům do 350 m²)
Starší nemovitosti (po uplynutí 23 měsíců)
U nemovitostí po uplynutí 23měsíční lhůty:
prodej je osvobozen od DPH (bez nároku na odpočet)
Výjimka — dobrovolné zdanění:
prodávající plátce DPH se může rozhodnout DPH přesto uplatnit
využívá se hlavně u komerčních transakcí mezi plátci DPH (typicky prodej kancelářských nebo průmyslových objektů)
Co se považuje za „podstatnou změnu" nemovitosti?
Novela přesněji vymezuje, kdy se 23měsíční lhůta spouští znovu:
zásadní rekonstrukce nebo přestavba → lhůta běží od nové kolaudace
běžná údržba (malování, výměna podlahy apod.) → lhůtu neovlivňuje
V praxi je klíčové správně posoudit rozsah stavebních prací před zahájením, ne až zpětně.
Pronájem nemovitostí a DPH
Pronájem pro bydlení
osvobozen od DPH
bez nároku na odpočet DPH na vstupu
👉 To je zásadní bod pro investory: kdo kupuje byt a plánuje ho pronajímat na bydlení, nemůže si DPH z nákupu odečíst — ani kdyby nemovitost koupil s DPH.
Komerční pronájem
lze zdanit DPH (typicky 21 %)
výhodou je možnost odpočtu DPH na vstupu (z nákupu, rekonstrukcí apod.)
Podmínka: nájemce musí být plátce DPH. Bez toho zdanění nájmu zpravidla nedává smysl.
Rozšířené možnosti dobrovolného zdanění nájmu
Novela z července 2025 rozšířila okruh situací, kdy může pronajímatel dobrovolně zvolit zdanitelný nájem. Tato možnost se týká komerčních nemovitostí — u bytů určených k bydlení zůstává osvobození povinné.
DPH při nákupu nemovitosti do s.r.o.
Tady vzniká nejvíce chyb.
Nákup bez DPH (starší nemovitost)
žádná DPH na vstupu
není co odečítat
Nákup s DPH (novostavba nebo nemovitost do 23 měsíců od kolaudace)
S.r.o. si může uplatnit odpočet DPH pouze pokud bude nemovitost využívat pro činnost podléhající DPH.
Rozhodující je způsob využití
Využití nemovitosti a DPH
Pronájem na bydlení – osvobozeno od DPH, bez nároku na odpočet
Krátkodobé ubytování (Airbnb) – zdanitelné plnění, nárok na odpočet ano
Kanceláře / komerční provoz – zdanitelné plnění, nárok na odpočet ano
Smíšené využití – poměrný režim, nárok na odpočet pouze částečný
Rekonstrukce a stavební práce
DPH u rekonstrukcí se řídí stejným principem jako nákup:
výstup podléhá DPH → lze uplatnit odpočet
výstup je osvobozený → bez nároku
Sazby stavebních prací:
12 % u staveb pro bydlení (byt do 120 m², rodinný dům do 350 m²)
21 % u komerčních objektů
21 % u přestavby, po které stavba přestane splňovat podmínky pro bydlení (novinka od července 2025)
Změna využití a úprava odpočtu DPH
Velmi důležité pravidlo — platí i po novele beze změny:
Pokud uplatníš odpočet DPH a následně změníš využití nemovitosti, musíš provést úpravu odpočtu.
Typický příklad:
s.r.o. koupí byt s DPH → uplatní odpočet (plánuje Airbnb)
nakonec ho pronajímá na bydlení
👉 vzniká povinnost část DPH vrátit
Časový test
sleduje se období až 10 let
úprava se provádí poměrně podle zbývajících let v daném období
při prodeji nemovitosti se provede jednorázová úprava za zbývající roky
Prodej nemovitosti ze s.r.o.
Do 23 měsíců od kolaudace:
prodej podléhá DPH
Po 23 měsících:
osvobozeno od DPH
ALE — pokud byl uplatněn odpočet DPH:
může vzniknout povinnost část DPH vrátit (úprava odpočtu za zbývající roky z 10letého období)
Stavby pro bydlení — nová definice od července 2025
Novela přesněji vymezuje pojmy, které rozhodují o sazbě DPH:
Bytový dům je nově definován výhradně jako stavba evidovaná v registru RÚIAN se způsobem využití „bytový dům". Rozhodující je zápis v RÚIAN, nikoli zápis v katastru nemovitostí. Tato změna rozšiřuje kategorii staveb kvalifikovaných jako sociální bydlení.
Praktický dopad: pro správné určení sazby DPH je třeba ověřit způsob zápisu v RÚIAN, ne jen v katastru.
Nejčastější chyby v praxi
uplatnění odpočtu u bytu určeného k bydlení
používání starého pravidla 5 let místo aktuálních 23 měsíců
špatné posouzení, zda rekonstrukce zakládá nový běh 23měsíční lhůty
ignorování úpravy odpočtu při změně využití
kombinace soukromého a podnikatelského využití bez řešení DPH
záměna zápisu v RÚIAN vs. katastr při určování sazby
Shrnutí
nemovitosti po 23 měsících od kolaudace se prodávají bez DPH (dříve 5 let)
novostavby a nemovitosti do 23 měsíců DPH obsahují
pronájem bydlení je bez DPH a bez nároku na odpočet
s.r.o. si může odečíst DPH jen při zdanitelném využití
změna využití znamená úpravu DPH až po dobu 10 let
pro určení sazby u bytových domů je rozhodující zápis v RÚIAN
Praktické doporučení
DPH u nemovitostí není jen o zákoně — je hlavně o správném nastavení na začátku.
Jedno špatné rozhodnutí (špatně uplatněný odpočet, přehlédnutá změna využití, nebo chybné posouzení lhůty) může znamenat:
vrácení DPH + úrok z prodlení
penále za chybné přiznání
komplikace při prodeji nebo refinancování
Proto dává smysl řešit DPH ještě před nákupem nebo rekonstrukcí, ne až zpětně. A vzhledem k novelám z roku 2025 platí to dvojnásob — kdo vychází ze starých pravidel, dělá chybu.
Článek vychází z legislativy platné k datu publikace. Daňové zákony se mění — pro konkrétní rozhodnutí doporučujeme konzultaci s daňovým poradcem.