Majitelé nemovitostí dnes stojí před dilematem: Je čas na rychlý prodej, nebo se stále vyplatí spekulovat na další růst cen? Ať už bude vaše strategie jakákoliv, každé dobré rozhodnutí musí vycházet z reality a je potřeba přesně vědět, kde leží vaše startovní čára. Ceny se v posledních měsících pohnuly a staré odhady už neplatí.
Hypotéky a dostupnost bydlení
Po období extrémně levných hypoték se během roku 2022 kvůli vysoké inflaci sazby skokově zvýšily. A po pozvolném poklesu v předešlých dvou letech pak v dubnu 2026 opět vyskočily na dvouleté maximum a blíží se k hranici 6 %. Očekávané zlevňování a pokles sazeb ke 4 % se tedy především kvůli napjaté mezinárodní situaci odkládá na neurčito.
Vývoj hypotečních sazeb (LTV do 80 %, 10 let)
Zdroj: Swiss Life Hypoindex, hypoindex.cz
Vysoké úrokové sazby hypoték zůstávají jedním z hlavních faktorů ovlivňujících trh. To má několik dopadů:
část kupujících nákup odkládá
roste význam vlastních úspor
zvyšuje se zájem o menší nebo levnější nemovitosti
Pro některé kupující to sice může být i příležitost, jelikož menší konkurence na trhu jim umožňuje lepší vyjednávací pozici, pro prodávající to na druhou stranu znamená menší kupní sílu zájemců o koupi a větší tlak na snížení ceny.
Ceny nemovitostí: zpomalení růstu místo pádu
Navzdory pesimistickým předpovědím z let 2023–2024 se výrazný propad cen nekonal. Po období stagnace v roce 2024 a mírného oživení v roce 2025 se letos opět vracíme k růstu, ovšem umírněnějším tempem než v předešlých letech. V meziročním srovnání byly v březnu 2026 nabídkové ceny nemovitostí vyšší o 12,9 %, přičemž v Praze byly vyšší o 8,9 %, ale v regionech o 17,7, %. Růst cen v tedy nejrychleji zpomaluje v Praze, tam jsou ale ceny stále výrazně vyšší než jinde v ČR.
Důležité faktory bránící výraznějším poklesům:
omezená výstavba nových bytů
dlouhodobý nedostatek nabídky ve velkých městech
rostoucí náklady developerů
Regionální rozdíly
Jak jsme již zmínili, realitní trh v Česku se výrazně liší podle regionu. Kupující dnes více zvažují kompromis mezi cenou, dostupností práce a kvalitou života.
Praha a Brno: nejvyšší ceny, stabilní poptávka, ale v poslední době zpomalení růstu, největší okruh zájemců, včetně cizinců a firem
Středočeský kraj: silný zájem a neustálý růst cen díky dostupnosti do Prahy, velké rozdíly v jednotlivých lokalitách v závislosti na kvalitě dopravního spojení do Prahy, podobný okruh zájemců jako v Praze
Menší města: pomalejší prodeje, cena silně závislá na okolních pracovních příležitostech, dostupnosti služeb a dopravní dostupnosti do větších měst, poměrně velký okruh zájemců, zpravidla s osobními a pracovními vazbami na dané město a širší okolí
Malé obce: nižší ceny, delší doba prodeje, u hůře dostupných lokalit je okruh zájemců limitovaný na kupující s osobními nebo pracovními vazbami na blízké okolí, místa s dobrou dopravní dostupností do měst mohou přilákat širší skupinu zájemců, kteří dají přednost levnější nemovitosti i za cenu horší dostupnosti služeb a delšího dojíždění
Nájemní bydlení na vzestupu
Hypoteční sazby tedy opět rostou, ceny nemovitostí se zvyšují rychleji než příjmy a téma nájemního bydlení je tak v roce 2026 zcela zásadní. Nacházíme se totiž v období, kdy se vlastnictví nemovitosti stalo pro velkou část populace finančně nedosažitelným snem. Pro investory to znamená, že nájemní nemovitosti zůstávají zajímavou variantou.
Nejvyšší ceny nájmů jsou již tradičně v Praze a v Brně, ale výrazně roste i nájemné v některých krajských městech, zejména v Českých Budějovicích a v Olomouci. Naprostou většinu nabídky tvoří menší byty (1+kk až 2+1), zatímco větších bytů vhodných pro rodiny je na trhu nedostatek a jejich ceny rostou rychleji.
Roste také význam institucionálních pronajímatelů, kteří staví nebo skupují celé bytové domy a nabízejí profesionální správu a dlouhodobé pronájmy. Zároveň je ale jejich cílem maximalizace zisku, což ceny nájmů opět tlačí vzhůru.
Očekávání pro rok 2026
Rok 2026 přeje připraveným. Hypoteční trh se sice mírně rozhýbal, ale kupující jsou mnohem obezřetnější než v minulých letech.
Zapomeňte na zkoušení nesmyslně vysokých cen. Trh je díky digitalizaci transparentnější a kupující mají mnohem lepší přehled o realizovaných cenách v okolí. Špatně nastavená cena na začátku prodeji uškodí a nemovitost, u které se musí cena snižovat, budí zbytečné pochybnosti.
Aktuální tržní cenu nemovitostí z celé ČR vypočítanou na základě reálných dat můžete během chvilky zjistit třeba na nemovitostniodhad.cz. Je to rychlé, přesné a je to jeden z mála nástrojů, který po vás nebude chtít e-mail ani telefonní číslo.