Kdy lze zděděnou nemovitost prodat?

Z právního hlediska se dědictví nabývá ke dni úmrtí zůstavitele. To ovšem neznamená, že je možné nemovitost okamžitě bez komplikací prodat.

Nejprve je zpravidla potřeba dokončit dědické řízení, ve kterém soud prostřednictvím pověřeného notáře potvrdí, kdo nemovitost zdědil. Výsledkem je pravomocné usnesení o dědictví, které slouží jako podklad pro zápis vlastnického práva do katastru nemovitostí.

Pro běžný prodej je nejbezpečnější počkat na pravomocné ukončení dědického řízení a vyjasnění vlastnických vztahů. Nemovitost lze mezitím připravovat k prodeji, například zajistit její ocenění, dokumentaci nebo provést potřebné úpravy.

Co je nabývací titul a proč je důležitý?

Nabývací titul je právní dokument, který prokazuje, jakým způsobem vlastník nemovitost získal. V případě dědictví jde zpravidla o pravomocné usnesení o dědictví. Při prodeji je důležité nejen pro doložení vlastnictví, ale také pro kontrolu návaznosti jednotlivých převodů.

Před zahájením prodeje doporučujeme prověřit zejména:

  • zda jsou všichni vlastníci správně zapsáni v katastru nemovitostí,

  • zda souhlasí údaje o nemovitosti, pozemcích a stavbách,

  • zda na nemovitosti neváznou zástavní práva, věcná břemena nebo jiná omezení,

  • zda existují potřebné dokumenty ke stavbě a případným stavebním úpravám.

Samotný zápis vlastnictví v katastru totiž ještě nezaručuje, že je nemovitost po právní a technické stránce bez problémů.

Co když nemovitost zdědí více lidí?

Velmi častou situací je dědictví mezi sourozenci nebo dalšími příbuznými. Pokud například dva sourozenci zdědí rodinný dům každý jednou polovinou, vzniká podílové spoluvlastnictví.

Pro prodej celé nemovitosti je nutná součinnost všech spoluvlastníků. Každý z nich musí souhlasit s převodem svého podílu, případně k tomu zmocnit jinou osobu.

Spoluvlastníci mají několik možností řešení:

1. Společný prodej nemovitosti

Určitě doporučené řešení, pokud se spoluvlastníci dokáží dohodnout. Nemovitost se prodá jako celek a výnos se rozdělí podle spoluvlastnických podílů, případně podle vzájemné dohody.

2. Vyplacení ostatních spoluvlastníků

Jeden ze spoluvlastníků převezme nemovitost do svého výlučného vlastnictví a ostatní finančně vyrovná. Výši vypořádání je vhodné stanovit podle aktuální tržní hodnoty.

3. Prodej samostatného spoluvlastnického podílu

Pokud nemovitost zdědí více osob a některý ze spoluvlastníků chce svůj podíl samostatně prodat, je potřeba prověřit případné předkupní právo ostatních spoluvlastníků. Podle občanského zákoníku může při spoluvlastnictví vzniklém děděním existovat zákonné předkupní právo po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Zákon však stanoví výjimky, například při převodu podílu jinému spoluvlastníkovi nebo blízkému příbuznému vymezenému zákonem. Při společném prodeji celé nemovitosti se souhlasem všech vlastníků tato komplikace zpravidla nevzniká.

Po uplynutí 6 měsíců od nabytí nemovitosti může už každý spoluvlastník prodat svůj podíl i bez souhlasu ostatních. Prodej samotného podílu ale bývá obtížnější a dosažená cena může být méně výhodná než při prodeji celé nemovitosti.

Pokud se spoluvlastníci nedohodnou, může o zrušení a vypořádání spoluvlastnictví rozhodnout soud. Soudní řešení s sebou ale nese další náklady a způsobí značné časové prodlení.

Dohoda dědiců může předejít komplikacím

Pokud se dědicové dokážou domluvit již v průběhu dědického řízení, mohou vhodným vypořádáním předejít pozdějším problémům. Například místo toho, aby tři sourozenci zdědili každý třetinu domu, může nemovitost připadnout jednomu z nich a ostatní získají odpovídající finanční nebo majetkové vyrovnání. Taková dohoda ovšem musí respektovat pravidla dědického řízení a práva všech dotčených osob. Je také vhodné předem posoudit její případné daňové důsledky.

Platí se při dědictví nebo prodeji nemovitosti daň?

Je důležité rozlišovat mezi samotným nabytím dědictví a následným prodejem nemovitosti.

Daň z dědictví

Samostatná dědická daň byla v České republice zrušena k 1. lednu 2014. Majetek získaný děděním nebo odkazem je v současnosti osvobozen od daně z příjmů fyzických osob, a to bez ohledu na jeho hodnotu nebo příbuzenský vztah mezi dědicem a zesnulým. To však neznamená, že je dědické řízení zcela bez nákladů nebo že nemohou vzniknout další administrativní povinnosti.

Dědicové zpravidla hradí náklady pozůstalostního řízení, zejména odměnu notáře. Jeho odměna se stanovuje podle notářského tarifu a vychází z hodnoty aktiv pozůstalosti. Připočítat se mohou také hotové výdaje, případná DPH nebo náklady na ocenění majetku.

Pokud hodnota majetku nabytého dědictvím jedním dědicem přesáhne 5 milionů Kč, vzniká povinnost oznámit tento osvobozený příjem finančnímu úřadu. Podle výkladu finanční správy se při jednom dědictví posuzuje celková hodnota majetku získaného konkrétním dědicem, nikoliv každá zděděná věc samostatně.

Například pokud zdědíte dům v hodnotě 4 milionů Kč a zároveň peníze na bankovních účtech ve výši 1 milionu Kč, celková hodnota dědictví činí přesně 5 milionů Kč a oznamovací povinnost nevzniká. Pokud by však celková hodnota přesáhla 5 milionů Kč, oznamovací povinnost by již zpravidla vznikla.

Limit 5 milionů Kč se vztahuje na každého dědice samostatně, nikoliv na celkovou hodnotu pozůstalosti. Pokud například tři sourozenci zdědí rovným dílem majetek v hodnotě 12 milionů Kč, připadnou na každého 4 miliony Kč a oznamovací povinnost nevzniká. Jestliže by však hodnota pozůstalosti činila 18 milionů Kč a každý sourozenec zdědil 6 milionů Kč, měl by každý z nich povinnost svůj osvobozený příjem oznámit.

Oznámení se podává ve lhůtě pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém rozhodnutí soudu o dědictví nabylo právní moci. Povinnost se může týkat i osoby, která běžně daňové přiznání nepodává.

Daň z příjmů při prodeji

Při následném prodeji zděděné nemovitosti již může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů. Rozhodující je zejména doba vlastnictví, příbuzenský vztah k původnímu vlastníkovi a případně také způsob využití získaných peněz.

Časový test 5 nebo 10 let

Příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozen od daně, pokud je splněna požadovaná doba vlastnictví:

  • U nemovitostí nabytých do 31. prosince 2020 činí časový test 5 let.

  • U nemovitostí nabytých od 1. ledna 2021 činí 10 let.

U nemovitostí zděděných po příbuzném v přímé linii (například po rodičích či prarodičích) nebo po manželovi či manželce se do této doby započítává také doba vlastnictví bezprostředního zůstavitele.

Příklad: Syn zdědí v roce 2026 dům po otci, který jej vlastnil od roku 2005. Přestože syn získal nemovitost teprve nedávno, při jejím prodeji může být příjem od daně osvobozen, protože se započítává i doba vlastnictví otce. Odlišná situace může nastat například při dědictví po sourozenci, tetě nebo strýci. V těchto případech zákon započtení doby vlastnictví zůstavitele do časového testu neumožňuje.

Další možnosti osvobození

U rodinných domů a bytů může být příjem osvobozen také tehdy, pokud v nich měl prodávající bydliště alespoň dva roky bezprostředně před prodejem.

Za stanovených podmínek lze osvobození využít rovněž při použití získaných prostředků na vlastní bytovou potřebu. V takovém případě je důležité dodržet zákonné lhůty a oznamovací povinnost vůči finančnímu úřadu. Uvedená pravidla mají další výjimky, zejména u nemovitostí zahrnutých do obchodního majetku.

Jak se daň vypočítá, pokud prodej není osvobozen?

Daň se automaticky neplatí z celé prodejní ceny. Zdanitelný příjem lze snížit o zákonem uznatelné výdaje.

U zděděné nemovitosti je zásadním výdajem zejména její hodnota stanovená podle předpisů o oceňování majetku ke dni úmrtí zůstavitele. Za splnění zákonných podmínek lze zohlednit také další prokazatelné výdaje související s prodejem.

Nemusí přitom automaticky platit, že ocenění použité v dědickém řízení lze bez dalšího převzít pro daňové účely. Na výsledný základ daně se u fyzických osob uplatní sazba 15 % (pro základ daně do 1 762 812 Kč), případně 23 % pro část celkového základu daně přesahující zákonem stanovenou hranici.

Daň z nemovitých věcí

Po nabytí nemovitosti je potřeba řešit také každoroční daň z nemovitých věcí. Daňové přiznání se standardně podává do 31. ledna příslušného zdaňovacího období. Rozhodující je mimo jiné stav vlastnictví k 1. lednu a u dědictví mohou nastat specifické situace podle průběhu pozůstalostního řízení.

Nejčastější komplikace při prodeji zděděné nemovitosti

Neshody mezi dědici

Jeden dědic chce nemovitost prodat, druhý si ji chce ponechat a třetí nesouhlasí s navrženou cenou. Podobné situace mohou prodej výrazně prodloužit. Pomoci může nezávislé stanovení tržní hodnoty nemovitosti a dohoda na společném postupu ještě před jejím zveřejněním v inzerci.

Dluhy, hypotéka a exekuce

Dědictvím mohou na dědice přejít také dluhy zůstavitele. Pokud je nemovitost zatížena hypotékou nebo zástavním právem, je potřeba vyřešit podmínky jejich vypořádání.

Existující hypotéka nemusí prodeji bránit. Často lze zbývající úvěr splatit přímo z kupní ceny. Konkrétní postup však vyžaduje součinnost banky a správné smluvní zajištění.

Pokud jsou dluhy součástí pozůstalosti, je důležité věnovat pozornost také možnosti uplatnit výhradu soupisu pozůstalosti, která může omezit odpovědnost dědice za dluhy.

Nevyřešené věcné břemeno

Na nemovitosti může váznout například služebnost doživotního užívání. Takové právo nemusí automaticky zaniknout úmrtím vlastníka a může významně ovlivnit hodnotu i možnosti prodeje. Rozhodující je obsah konkrétního práva, jeho oprávněná osoba a podmínky zániku. Naše realitní kancelář Vám může pomoci s výmazem starého věcného břemena na katastru nemovitostí, aby případný prodej nic nekomplikovalo.

Nesoulad mezi skutečným stavem a katastrem

U starších rodinných domů se často setkáváme s přístavbami bez odpovídající dokumentace, nepřesně zakreslenými stavbami nebo nevyjasněným přístupem k pozemku. Tyto nedostatky mohou zkomplikovat financování kupujícího hypotékou, snížit prodejní cenu nebo celý obchod zdržet.

Nemovitost obsazená nájemníkem

Pokud je zděděný byt nebo dům pronajatý, dědictvím nájemní vztah automaticky nezaniká. Nový vlastník zpravidla vstupuje do práv a povinností pronajímatele. Nemovitost lze prodat i s nájemníkem, je však potřeba respektovat platnou nájemní smlouvu a právní ochranu nájemce.

Jak postupovat při prodeji zděděné nemovitosti?

Než nemovitost nabídnete k prodeji, doporučujeme následující postup:

  1. Dokončete dědické řízení a zajistěte pravomocné usnesení o dědictví.

  2. Prověřte vlastnické vztahy a případná omezení v katastru nemovitostí.

  3. Dohodněte se se spoluvlastníky na způsobu prodeje a rozdělení výnosu.

  4. Nechte stanovit aktuální tržní cenu, která může být odlišná od hodnoty uvedené v dědickém řízení.

  5. Ověřte daňové povinnosti, zejména splnění podmínek pro osvobození příjmu z prodeje.

  6. Připravte potřebné dokumenty a zajistěte bezpečný převod kupní ceny prostřednictvím vhodné úschovy.

Prodej zděděné nemovitosti bez zbytečných komplikací

Prodej zděděného bytu, domu nebo pozemku nemusí být složitý, pokud jsou včas vyřešeny vlastnické vztahy, právní omezení a daňové povinnosti. Nejvíce problémů zpravidla nevzniká při samotném hledání kupujícího, ale v okamžiku, kdy se dodatečně zjistí nesoulad v dokumentaci, zatížení nemovitosti nebo rozdílné představy spoluvlastníků.

Zdědili jste nemovitost a uvažujete o jejím prodeji?

V Depositum Reality vám pomůžeme stanovit reálnou tržní cenu, prověřit okolnosti důležité pro prodej a připravit bezpečný postup celého obchodu. Působíme hlavně v Praze a Středočeském kraji.

Kontaktujte nás a domluvte si nezávaznou konzultaci.