Hypotéka neznamená, že nemovitost nemůžete prodat

Jedním z častých omylů je představa, že nemovitost zatíženou hypotékou nelze prodat. Ve skutečnosti ji prodat můžete. Pokud jste si například před několika lety koupili byt na hypotéku a nyní jej chcete prodat, banka nemusí být překážkou. Je však nutné vyřešit její zástavní právo a případný nesplacený zůstatek hypotéky. Prvním krokem proto není samotný podpis kupní smlouvy, ale zjištění, kolik bance aktuálně dlužíte a jaké podmínky bude mít banka pro uvolnění zástavy.

Kolik ještě bance dlužíte?

Než nemovitost nabídnete k prodeji, je dobré znát aktuální výši nesplacené jistiny hypotéky. Ta se může výrazně lišit od částky, kterou jste si původně půjčili.

Současně si ověřte:

  • aktuální zůstatek hypotéky,

  • podmínky předčasného splacení,

  • datum konce fixace,

  • případné náklady spojené s předčasným splacením,

  • postup banky při výmazu zástavního práva.

Tyto informace vám pomohou určit, za jakou cenu má smysl nemovitost prodávat.

Co se stane s hypotékou po prodeji?

Nejčastější variantou je, že se hypotéka zcela nebo zčásti splatí z kupní ceny.

Modelový příklad:

Nemovitost prodáváte za 6 milionů Kč a zbývá vám splatit hypotéku ve výši 2,5 milionu Kč.

Z kupní ceny se podle předem nastaveného mechanismu uhradí bance dlužná částka. Po splnění podmínek banka umožní výmaz zástavního práva a zbývající část kupní ceny připadne prodávajícímu.

Samotné peníze se přitom obvykle nepředávají jednoduše „z ruky do ruky“. Využívá se advokátní, notářskou nebo bankovní úschova, kde se musí přesně nastavit podmínky uvolnění peněz.

Jak prodej nemovitosti s hypotékou probíhá krok za krokem?

1. Zjistíte zůstatek hypotéky

Obraťte se na svou banku a požádejte o informace potřebné k prodeji. Získáte tak představu, jaká část kupní ceny bude potřeba na splacení úvěru.

2. Necháte stanovit reálnou prodejní cenu

Cena by neměla být nastavena pouze podle toho, kolik potřebujete na doplacení hypotéky.

To, že vám například zbývá splatit 4 miliony Kč, neznamená, že nemovitost má hodnotu právě 4,5 milionu. Tržní cenu určují především lokalita, stav nemovitosti, dispozice, nabídka a poptávka a další faktory.

3. Najdete kupujícího

Po nalezení kupujícího je potřeba už od začátku počítat s existencí zástavního práva. Kupující by měl vědět, že na nemovitosti hypotéka vázne a jakým způsobem bude zástava vypořádána.

4. Banka připraví podklady

Banka poskytne dokumenty potřebné k vypořádání úvěru a zástavního práva. Konkrétní postup se může mezi bankami lišit. Proto je vhodné řešit banku s dostatečným předstihem, nikoli až těsně před podpisem kupní smlouvy.

5. Kupní cena se rozdělí podle dohodnutého mechanismu

Část kupní ceny může směřovat na splacení hypotéky a zbytek po splnění sjednaných podmínek prodávajícímu. Přesné nastavení je potřeba popsat v příslušných smlouvách a koordinovat s bankou.

6. Dojde k výmazu zástavního práva

Po vypořádání závazku banka poskytne dokumenty potřebné k výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí. Tím je možné celý proces převodu nemovitosti dokončit.

Co když je hypotéka vyšší než prodejní cena?

Tady je situace složitější. Představte si, že na hypotéce zbývá 5 milionů Kč, ale aktuální tržní hodnota nemovitosti je pouze 4,5 milionu Kč. Prodejem tedy nevznikne dostatek peněz na úplné splacení hypotéky. V takové situaci je nutné řešit postup přímo s bankou. Může být potřeba doplatit rozdíl z vlastních prostředků nebo se s bankou dohodnout na jiném řešení. Proto je znalost aktuálního zůstatku hypotéky a reálné tržní ceny důležitá ještě před zahájením prodeje.

Co když nechci hypotéku splatit?

V některých situacích je možné hypotéku převést na jinou nemovitost, případně řešit financování kupujícího jiným způsobem. Záleží však na konkrétní smlouvě, bance a okolnostech transakce.

Pokud například prodáváte současný byt a současně kupujete větší dům, může dávat smysl řešit s bankou převod zástavy na novou nemovitost místo úplného splacení úvěru.

Nejde ale o automatický proces. Podmínky vždy závisí na konkrétní bance a úvěru.

Pozor na předčasné splacení hypotéky

Před prodejem je vhodné zjistit, zda a za jakých podmínek může banka požadovat náhradu nákladů spojených s předčasným splacením úvěru. Velmi důležitým údajem je proto datum konce fixace. V některých případech může být výhodnější načasovat prodej tak, aby k vypořádání hypotéky došlo za příznivějších podmínek.

Podle pravidel účinných od 1. 9. 2024 je navíc možné hypotéku předčasně splatit bez poplatku, pokud k prodeji nemovitosti dojde minimálně po 2 letech od její koupě.

Vyplatí se prodej nemovitosti s hypotékou řešit přes realitní kancelář?

Prodej nemovitosti zatížené hypotékou není zásadně jiný než běžný prodej, ale přibývá několik kroků a komunikace s bankou.

Zkušený realitní makléř může pomoci zejména s následujícími kroky:

  • nastavení reálné prodejní ceny,

  • příprava nemovitosti a její prezentace,

  • nalezení vhodného kupujícího,

  • koordinace jednotlivých účastníků transakce,

  • komunikace s bankou a právníky,

  • nastavení bezpečného průběhu kupní transakce.

Důležité je, aby všechny kroky byly naplánované ještě před podpisem kupní smlouvy. U prodeje nemovitosti s hypotékou může špatně načasovaný krok celý proces zbytečně prodloužit.

Na co si dát před prodejem pozor?

Nejčastější chybou je začít řešit hypotéku až ve chvíli, kdy už máte kupujícího.

Ideální je nejprve zjistit:

  1. kolik aktuálně dlužíte bance,

  2. jaké jsou podmínky předčasného splacení,

  3. kdy končí fixace,

  4. jak banka postupuje při výmazu zástavního práva,

  5. jaká je skutečná tržní hodnota nemovitosti.

Díky tomu budete vědět, kolik vám po prodeji skutečně může zůstat.

Prodej s hypotékou není důvodem k obavám

Nemovitost zatížená hypotékou se prodává poměrně běžně. Klíčem k hladkému průběhu je především správné načasování a komunikace mezi prodávajícím, bankou, kupujícím a případně realitní kanceláří.

Nejdůležitější je nezačínat až u podpisu kupní smlouvy. Už před samotným prodejem si zjistěte podmínky banky a nechte si spočítat, jak bude hypotéka z kupní ceny vypořádána.

Plánujete prodat byt nebo dům, na kterém stále splácíte hypotéku? Rádi s vámi projdeme celý proces a pomůžeme nastavit prodej tak, aby proběhl bezpečně a bez zbytečných komplikací.