DPH u stavebních prací

DPH u stavebních a montážních prací patří mezi témata, kde se i zkušení investoři a stavebníci často spálí — špatně určená sazba nebo opomenutý režim přenesení daňové povinnosti může výrazně změnit výslednou cenu zakázky nebo vystavit dodavatele riziku doměření daně. V tomto článku shrnujeme aktuální pravidla platná pro rok 2026, vycházející zejména ze změn zákona o DPH účinných od 1. 7. 2025 a z metodické informace GFŘ z ledna 2026.

Nejdřív se ptejte: stavím nový dům, nebo rekonstruuji hotový?

Toto je klíčová vstupní otázka — a hlavní zdroj omylů. Pravidla se totiž zásadně liší podle toho, zda jde o novostavbu, nebo o práce na již dokončené stavbě:

• Novostavba (výstavba nové stavby): snížená sazba 12 % se uplatní pouze tehdy, pokud výsledná stavba splní definici stavby pro sociální bydlení. U rodinného domu to znamená především limit celkové podlahové plochy 350 m² — nad tento limit už dům jako stavba pro sociální bydlení neobstojí a stavební a montážní práce spojené s výstavbou takového domu podléhají základní sazbě 21 %. U bytového domu se ale neposuzuje jednotlivý byt, nýbrž samostatný většinový test (viz tabulka níže) — jeden byt nad 120 m² automaticky neznamená ztrátu snížené sazby pro celý dům.

• Rekonstrukce, oprava, přístavba nebo nástavba dokončené stavby: snížená sazba 12 % se uplatní bez ohledu na velikost podlahové plochy, pokud jde o stavbu pro bydlení (rodinný dům, bytový dům, byt) a pracemi se tento charakter nezmění. Rekonstrukce rodinného domu o 500 m² tak podléhá stejné sazbě 12 % jako rekonstrukce domu o 180 m² — rozhodující je, že objekt zůstává stavbou pro bydlení, ne jeho velikost. Výjimkou je situace, kdy se stavba v důsledku prací změní na něco jiného než stavbu pro bydlení nebo sociální bydlení (např. přestavba rodinného domu na ubytovací zařízení nebo administrativní objekt) — tam se uplatní běžná pravidla podle nového účelu stavby.

Tohle rozlišení je pro praxi realitní kanceláře asi nejdůležitější sdělení celého článku: klient, který rekonstruuje větší rodinný dům, se často mylně domnívá, že kvůli přesahu 350 m² zaplatí základní sazbu — ve skutečnosti u rekonstrukce tento limit vůbec neplatí.

Plošné limity — kdy rozhoduje definice sociálního bydlení

Plošné limity jsou rozhodující zejména při výstavbě nových staveb a v dalších případech, kdy je pro použití snížené sazby nutné posoudit, zda výsledná stavba splňuje definici stavby pro sociální bydlení — typicky i při přestavbě objektu, který dosud stavbou pro bydlení není, na stavbu pro sociální bydlení.

Poslední řádek je čerstvá změna od 1. 7. 2025. Do 30. 6. 2025 nesměl bytový dům pro sociální bydlení obsahovat žádný obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m². Od 1. 7. 2025 mohou být v domě i větší byty, pokud je nadále splněna podmínka, že více než polovinu celkové podlahové plochy tvoří obytné prostory pro sociální bydlení včetně příslušných započitatelných ploch.

Způsob výpočtu podlahové plochy stanovuje samostatná vyhláška MF č. 163/2025 Sb. Oproti dřívější praxi se nově nepočítají mimo jiné technické šachty a strojovny výtahu a mění se způsob započítávání příček uvnitř místností — u hraničních případů (plocha těsně kolem limitu) se proto vyplatí nechat si výpočet zpracovat přesně podle této vyhlášky, ne odhadem podle staré metodiky.

Přenesená daňová povinnost (reverse charge) mezi plátci

Pokud stavební nebo montážní práce (spadající pod kódy CZ-CPA 41–43) poskytuje plátce DPH jinému plátci DPH, uplatní se podle § 92e zákona o DPH povinně režim přenesení daňové povinnosti (PDP):

• Dodavatel vystaví fakturu bez DPH s údajem „daň odvede zákazník".

• Příjemce si daň sám vypočítá, přizná ve svém přiznání a při splnění zákonných podmínek si ji může v příslušném rozsahu uplatnit jako odpočet — nárok nemusí být vždy plný, záleží na tom, k čemu přijaté plnění použije.

• Pokud je materiál, zařízení nebo jiné dílčí plnění součástí jednoho stavebního či montážního plnění, vztahuje se režim PDP na celé toto plnění. Samostatný prodej materiálu bez montáže se posuzuje samostatně.

• Neuplatní se, pokud odběratel u daného plnění nevystupuje jako osoba povinná k dani — typicky když plátce (např. obec) pořizuje plnění výhradně pro výkon veřejné správy, nebo když je odběratelem konečný spotřebitel–nepodnikatel. V takových případech dodavatel fakturuje běžným způsobem se sazbou 12 % nebo 21 %.

Pro realitní kancelář a její klienty je důležité rozlišit:

• Dodavatel–plátce DPH (řemeslník, stavební firma) → konečný zákazník–nepodnikatel: vždy faktura se sazbou (12 % nebo 21 %).

• Dodavatel–plátce → odběratel–plátce jednající jako osoba povinná k dani (developer, jiná stavební firma, investiční společnost): faktura bez DPH, režim PDP.

Časté sporné případy z praxe

• Garáž, zahradní domek, studna a další stavby sloužící domu — samostatná stavba může být pro účely DPH považována za stavbu pro bydlení, pokud slouží k využití rodinného nebo bytového domu a nachází se na pozemku, který s ním tvoří funkční celek (metodika GFŘ mezi takové doplňkové stavby u novostavby rodinného domu řadí například garáž, domek na nářadí, studnu nebo oplocení). U stavby pro sociální bydlení musí taková obslužná stavba sloužit hlavní stavbě výhradně — pokud by např. garáž sloužila zároveň k podnikání majitele, podmínku by nesplnila.

• Kotel, tepelné čerpadlo nebo klimatizace s montáží — pokud jejich instalace představuje stavební nebo montážní práci provedenou na dokončené stavbě pro bydlení, uplatní se snížená sazba 12 %, a to i na materiál a zařízení tvořící součást tohoto plnění (odkouření, rozvody). Samostatný prodej zařízení bez montáže se ale posuzuje jako dodání zboží, a snížená sazba určená pro stavební práce se na něj nevztahuje.

• Projektové a inženýrské práce — samostatně poskytované projektové, architektonické, statické či geodetické služby zpravidla podléhají základní sazbě 21 %, protože jde o intelektuální službu, ne o stavební nebo montážní práci — a to bez ohledu na to, zda výsledná stavba jinak podmínky pro sníženou sazbu splňuje.

• Smíšené a víceúčelové stavby — záleží na klasifikaci stavby jako celku. Pokud je dokončený objekt veden jako bytový dům, vztahuje se snížená sazba 12 % na stavební a montážní práce i v jeho nebytových částech (např. obchodu v přízemí) — rozhoduje zařazení celé stavby, ne jednotlivého prostoru. Pokud ale stavba jako celek není stavbou pro bydlení ani sociální bydlení a práce zasahují současně části určené k bydlení i části využívané jinak, základ daně se rozdělí podle poměru příslušných podlahových ploch a na každou část se uplatní odpovídající sazba.

Dva různé instituty pro předběžné ověření

Zákon nabízí dvě samostatná řízení, která se často pletou:

• § 47a a § 47b ZDPH — závazné posouzení, zda je konkrétní plnění zařazeno do správné sazby daně (12 %, nebo 21 %). Vhodné u hraničních případů určení stavby nebo plochy.

• § 92h a § 92i ZDPH — závazné posouzení, zda se na dané plnění vztahuje režim přenesení daňové povinnosti.

Obě řízení vede Generální finanční ředitelství, obě jsou zpoplatněna 10 000 Kč za jednotlivé plnění a proti výsledku není odvolání. U rozsáhlejších nebo hraničních zakázek se přesto vyplatí — cena za jistotu je zanedbatelná proti riziku doměrku z celé zakázky.

Shrnutí pro klienty i kolegy

1. Nejdřív rozlište novostavbu od rekonstrukce dokončené stavby — od toho se odvíjí, jestli vůbec záleží na podlahové ploše.

2. U novostavby ověřte přesnou podlahovou plochu podle vyhlášky č. 163/2025 Sb., ne odhadem.

3. U obchodů mezi dvěma plátci DPH prověřte, zda se neuplatní povinný režim přenesení daňové povinnosti — a zda odběratel skutečně jedná jako osoba povinná k dani.

4. Sazbu i typ stavby jasně uveďte ve smlouvě o dílo — usnadní to obhajobu při případné kontrole.

5. U hraničních případů zvažte závazné posouzení — podle toho, co je sporné, buď k sazbě (§ 47a/47b), nebo k režimu PDP (§ 92h/92i).

Článek vychází z aktuálního znění zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty, zejména ze změn provedených novelou č. 461/2024 Sb. účinných od 1. 7. 2025, z vyhlášky č. 163/2025 Sb. a z metodické informace GFŘ zveřejněné v lednu 2026. Vzhledem k tomu, že se výklad může dále vyvíjet, doporučujeme u konkrétních zakázek konzultaci s daňovým poradcem.